作為市場上頗為稀缺的純商業(yè)運營標的，得益于消費市場的復蘇趨勢及良好的商業(yè)運營能力，星盛商業(yè)（6668.HK）2023年中期業(yè)績交出營收凈利雙增長的滿意答卷。

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2023年上半年，星盛商業(yè)實現(xiàn)收入2.88億元（人民幣，下同），同比增加11.13%；核心歸母凈利潤1.24億元，同比增加12.6%，整體呈現(xiàn)穩(wěn)定增長態(tài)勢。

期內(nèi)，星盛商業(yè)錄得經(jīng)營性現(xiàn)金流入凈額約為人民幣1.23億元，同比增長約203.5%；截至6月底，在手現(xiàn)金13.53億元，凈現(xiàn)比1.3，現(xiàn)金充裕，為后續(xù)發(fā)展提供有力保障。

強勢的基本面表現(xiàn)，展現(xiàn)出星盛商業(yè)韌性增長的發(fā)展底色，更是其關聯(lián)方星河控股（下稱“星河”）穩(wěn)健基因的一脈相承。

多航道優(yōu)勢筑牢穩(wěn)健經(jīng)營根基

星河，1988年成立于深圳，經(jīng)歷35年發(fā)展，目前已形成了以產(chǎn)業(yè)運營、地產(chǎn)開發(fā)、城市更新、商業(yè)管理、酒店服務、股權投資、物業(yè)服務等多輪驅(qū)動的自循環(huán)生態(tài)圈，業(yè)務范圍遍布全國30余座城市，率先完成從城市空間提供商向城市運營商的轉(zhuǎn)型。

近年來，面對持續(xù)波動的房地產(chǎn)市場，星河始終保持穩(wěn)健的財務風格。

2023年7月，經(jīng)國內(nèi)權威評級機構中證鵬元評級委員會審慎評定，星河控股集團旗下星河（集團）有限公司主體跟蹤信用等級連續(xù)三年保持“AAA”，評級展望穩(wěn)定。在行業(yè)評級下調(diào)的背景下，2022年AAA級別房企已從86家下滑至37家，今年能達到該評級的更是屈指可數(shù)。星河能連續(xù)三年獲評“AAA”信用等級，足見權威機構對星河財務健康度、抗風險能力的高度認可，也是市場為星河投出的“信任票”。

不僅如此，星河已連續(xù)11年進入由工、農(nóng)、中、建四大國有銀行深圳市分行及中地會等機構聯(lián)合發(fā)布的“深圳地產(chǎn)資信10強”榜單，穩(wěn)健經(jīng)營的優(yōu)質(zhì)形象受到金融市場的高度肯定。

2023年1月，星河成功發(fā)行深圳首單民營房企“央地合作增信”供應鏈ABS，規(guī)模3億人民幣，收益率4.8%，再次印證了星河作為優(yōu)質(zhì)房企的資信實力。 

進一步分析不難發(fā)現(xiàn)，星河能在行業(yè)劇變之下凸顯韌性，得益于集團堅持“長期主義”的發(fā)展理念，以及多航道布局帶來的穩(wěn)健發(fā)展前景。

1、優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)貢獻穩(wěn)定租金收入

深耕大灣區(qū)35年，星河于核心區(qū)位積累了眾多商場、寫字樓、酒店等優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)，包括位于深圳福田中心區(qū)的福田星河COCO Park、星河第三空間、星河中心、星河麗思卡爾頓酒店等標桿項目。集團在持有型物業(yè)方面每年實現(xiàn)超30億租金收入，為后續(xù)業(yè)務發(fā)展提供充足現(xiàn)金保障。

其中，星河旗下標桿項目深圳福田星河COCO Park，是深圳最受歡迎的網(wǎng)紅購物中心之一。2023年上半年，在消費復蘇及港人“北上消費”熱潮的帶動下，福田星河COCO Park錄得銷售額同比增長約27.6%，客流同比增長達43.9%，出租率保持在98.7%的行業(yè)領先水平。

在產(chǎn)業(yè)運營領域，星河產(chǎn)業(yè)集團通過“產(chǎn)·城·融·投”創(chuàng)新運營模式，成功打造出產(chǎn)業(yè)園區(qū)典范——深圳·星河WORLD。憑借8年的良好運營，深圳·星河WORLD園區(qū)成功引入了超1400余家企業(yè)，創(chuàng)造產(chǎn)值超300億元，成為深圳罕有榮獲四大國家級資質(zhì)的一流園區(qū)。 

目前，星河產(chǎn)業(yè)已布局超20個城市，在建及運營面積超180萬㎡，主要耕植于粵港澳大灣區(qū)和華東地區(qū)。今年5月，星河產(chǎn)業(yè)獲中指院評為“2023年度中國產(chǎn)業(yè)新城運營商綜合實力TOP4”，行業(yè)地位及品牌影響力持續(xù)邁進。

在長租公寓領域，星河旗下?lián)碛行呛用丝?、星河郡寓及星河菁邸三個品牌，已成功運營超20家門店，管理房間數(shù)超5000間，業(yè)務覆蓋深圳、廣州、上海等多座城市。憑借創(chuàng)新長租一體化運營模式，以及持續(xù)提升精細化管理水平，星河的租金收入增長得到有力保障，形成了持有型物業(yè)的良性循環(huán)。

在酒店領域，星河擁有包括深圳星河麗思卡爾頓酒店、深圳星河吉酒店等在內(nèi)的多間奢華、豪華、度假酒店，運營房間套數(shù)超2000間，業(yè)務覆蓋深圳、廣州、惠州等6座城市。酒店是品質(zhì)精細化的服務賽道，不僅能帶來穩(wěn)定的租金收益，也為星河打下了良好的品牌基礎。

2、物業(yè)管理、股權投資“現(xiàn)金奶牛”屬性凸顯

作為星河旗下物業(yè)服務板塊，星河智善生活已連續(xù)八年榮獲中國物業(yè)服務百強企業(yè)，旗下?lián)碛凶≌飿I(yè)、產(chǎn)商服務、配套服務、智慧科技、增值服務五大業(yè)務板塊，是國內(nèi)物業(yè)管理類型最豐富的企業(yè)之一。

截至目前，星河智善生活合約面積超5000萬㎡，業(yè)務覆蓋30余座城市，服務業(yè)主超30萬，具備較強的持續(xù)盈利能力。

此外，星河旗下的私募股權投資機構星河資本，也在為集團構筑資金“蓄水池”。截至目前，星河資本投資了超過200家企業(yè)，涵蓋新一代信息技術、新能源、高端裝備、醫(yī)療健康、消費零售等行業(yè)，助力了邁瑞醫(yī)療、華大基因、寧德時代、瀾起科技、百果園等一批明星企業(yè)快速成長。 

無論是物業(yè)管理還是股權投資，都能持續(xù)為星河提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流及利潤支撐，助力集團穿越周期。

3、地產(chǎn)板塊聚焦核心區(qū)域錨定精品策略

提升經(jīng)營韌性的同時，星河亦高度重視城市空間拓展和產(chǎn)品品質(zhì)提升，不斷夯實房企高質(zhì)量發(fā)展底盤。

在地產(chǎn)開發(fā)領域，星河地產(chǎn)已連續(xù)11年獲評中國房地產(chǎn)百強企業(yè)，且多次進入中國藍籌地產(chǎn)榜單，業(yè)務覆蓋珠三角、長三角、京津冀三大城市經(jīng)濟圈。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，星河地產(chǎn)繼續(xù)穩(wěn)居地產(chǎn)百強榜單上半?yún)^(qū)，位列第48位，公司旗下多個項目位居屬地城市銷售榜前列：成都·星河WORLD位居溫江板塊前茅，河源·星河丹堤銷售金額、套數(shù)、面積位居全市前列，惠州星河·冠臻譽府網(wǎng)簽套數(shù)、面積、金額名列全市前茅。

作為穩(wěn)健型房企的代表，星河始終踐行“高標準、嚴要求”，不斷提升各個精品項目的交付水平，筑牢交付力。據(jù)統(tǒng)計，2023年上半年，星河已完成的總交付套數(shù)超11000套。其中，惠州金裕星河梧桐灣、星河傳奇、河源星河丹堤三大項目實現(xiàn)提前交樓；南沙、中山、佛山三城四盤到訪總體收樓率達99.4%，華東蘇州、常州等項目到訪總體收樓率達98%。

目前，星河地產(chǎn)的土地儲備項目主要集中在大灣區(qū)及長三角等優(yōu)質(zhì)都市圈，具有較高的安全邊際。后續(xù)隨著近期“認房不認貸”、降低首付比例等一系列政策落地，預計核心一二線城市將迎來穩(wěn)步復蘇，擁有優(yōu)質(zhì)資源的房企將持續(xù)釋放增長勢能。

結(jié)語

在宏觀經(jīng)濟、行業(yè)政策以及市場環(huán)境的影響下，從“生產(chǎn)”到“服務”的轉(zhuǎn)變已成為房地產(chǎn)行業(yè)的必然趨勢。對企業(yè)而言，為了更好地適應當下市場，如何在盤活存量資產(chǎn)的同時，有效實現(xiàn)抗周期發(fā)展，尤其重要。

“星河要做五百年，不做五百強?！边@是星河董事長黃楚龍對公司基業(yè)長青的愿景，也是星河對長期主義的價值堅守。結(jié)合當前情況來看，星河已逐步完成從城市空間提供商向城市運營商的轉(zhuǎn)型，企業(yè)盈利來源也更為多樣化和均衡。如何穿越周期、逆勢出圈，星河給出的這份范本，值得參考。

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